De prime abord, la création de SCI peut sembler facile.

En effet, on trouve sur Internet une multitude de sites qui proposent des statuts prérédigés.

Toutefois, il faut se méfier de cette simplicité de façade qui peut engendrer des conséquences notamment fiscales à long terme.

Tout d’abord, il est effectivement utile de rappeler que la constitution d’une SCI présente plusieurs avantages pour l’acquisition d’un bien immobilier, pour les investisseurs.

La SCI est un outil juridique qui permet l’achat à plusieurs, qui facilite les opérations de transmission et éventuellement les modalités de prise de décisions.

Par ailleurs, il faut s’interroger sur le régime fiscal qui est adapté à votre situation.

Lors de la création d’une SCI, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : l’Impôt sur le Revenu (IR) ou l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Création de SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)

Dans cette hypothèse, la SCI sera soumise au régime des sociétés de personnes avec une imposition directe des bénéfices au nom des associés.

Conformément aux dispositions de l’article 8 du Code Général des Impôts (CGI), les bénéfices réalisés par les sociétés immobilières de location non-transparentes sont imposés au nom de chaque associé, pour la part des résultats sociaux correspondant à leurs droits dans la société, même si ces bénéfices ne sont pas effectivement distribués mais mis en réserve.

Corrélativement, si les résultats de la société sont déficitaires, la quote-part du déficit correspondant aux droits de l’associé dans la société est imputable sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros.

La part des résultats sociaux doit être regardée comme acquise à la clôture de chaque exercice.

La période d’imposition est toujours l’année civile, quelle que soit la date de clôture de l’exercice social.

Lorsque la SCI est soumise à l’IR, il n’est pas possible d’amortir le bien immobilier. L’amortissement consiste à prendre en compte la dépréciation du bien immobilier. Cette possibilité est réservée aux SCI soumises à l’IS.

Dès lors, il ne pourra pas être tenu compte d’un amortissement venant en déduction du bénéfice de la SCI à l’IR imposable au nom des associés.

L’absence d’amortissement ne permet donc pas de réduire l’imposition annuelle des associés mais elle a un impact sur la plus-value.

Puisqu’il n’a pas été appliqué d’amortissements sur le bien, ce dernier reste inscrit au bilan à sa valeur d’origine ; dès lors, en cas de revente, la plus-value correspondra à la différence entre cette valeur et le prix de cession.

La plus-value sera donc moins importante dans le cadre d’une SCI à l’IR que si elle intervenait au travers d’une SCI à l’IS.

En résumé, si l’on retient la SCI à l’IR, l’imposition annuelle des bénéfices sociaux sera plus importante (du fait de l’absence de la prise en compte de l’amortissement du bien) mais, corrélativement, la plus-value de sortie sera généralement moindre.

De plus, il est possible de bénéficier d’un abattement pour durée de détention.

Cet abattement sur la plus-value immobilière, dont le montant diffère selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux, est le suivant :

• Pour la détermination du montant imposable à l’Impôt sur le Revenu (IR), l’abattement est de :
• 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5^ème année et jusqu’à la 21^ème ;
• 4% la 22^ème année de détention.

L’exonération d’impôt sur le revenu est ainsi acquise après 22 ans de détention.

• Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux (PS), l’abattement est de :
• 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5^ème année et jusqu’à la 21^ème ;
• 1,60% pour la 22^ème année de détention ;
• 9% pour chaque année au-delà de la 22^ème.

L’exonération des prélèvements sociaux est alors acquise après 30 ans de détention.

Constitution de SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

L’option de la SCI à l’IS présente divers avantages :

• Imposition des bénéfices sociaux uniquement au niveau de la Société,
• Possibilité de distribution de dividendes au choix des associés,
• Amortissement du bien immobilier permettant de constater une charge déductible du résultat imposable.

Cependant, au moment de la vente du bien immobilier, puisque ledit bien a fait l’objet d’un amortissement, la valeur nette comptable du bien aura forcément diminué, voire sera égale à 0 si la cession intervient longtemps après l’acquisition ; la plus-value sera donc plus importante.

Il convient ici de préciser que le régime de la SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier d’un abattement pour durée de détention comme dans les SCI soumises à l’IR.

La plus-value sera taxée au barème de l’IS car il s’agira d’un bénéfice réalisé par la Société.

L’option de la SCI assujettie à l’IS doit donc être étudiée avec minutie à l’aide d’un professionnel.

En outre, la constitution d’une SCI peut entraîner des conséquences fiscales notamment à l’IFI au regard, par exemple, de la détention de sa résidence principale (pas d’abattement de 30%).

Également, dans le cadre d’une transmission patrimoniale, la détention d’un bien immobilier au travers d’une SCI peut se révéler avantageuse car elle permet de tenir compte de divers abattements (non-liquidité, minorité…), de procéder à des donations en démembrement de propriété (usufruit, nue-propriété).

Cependant, ces démarches sont à étudier avec précaution pour ne pas encourir les foudres de l’Administration fiscale.

Nos avocats fiscalistes expérimentés vous assistent et vous conseillent à chaque étape.