Fiscalité immobilière

Outre la structure d’investissement, il conviendra de s’assurer du régime applicable en matière de droits d’enregistrement et de TVA immobilière.

Seront également prises en compte les problématiques inhérentes à la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants et la mise en place d’un démembrement de propriété immobilière pourra ainsi être envisagée.

En outre, le cabinet vous conseille en matière de détention de l’immobilier d’entreprise.

A cet égard, l’acquisition des locaux de l’entreprise par l’intermédiaire d’une SCI constitue un cadre juridique souple permettant un financement par les associés par voie d’apport, de versement en compte courant ou par le biais de l’emprunt. En donnant l’immeuble en location à la société d’exploitation, les revenus ainsi générés permettront le remboursement de l’emprunt et des intérêts. L’option pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés aura l’avantage d’une part, d’amortir le bien et ainsi réduire le montant du résultat imposable et d’autre part, de soumettre le résultat à un taux d’imposition réduit (15% dans la limite de 42.500 euros de bénéfices et 25% au-delà).  De son côté, la société d’exploitation pourra déduire de son résultat imposable les loyers ainsi acquittés.

En créant une SCI propriétaire du local d’exploitation, le foncier sort à la fois du patrimoine privé de l’entrepreneur et du patrimoine de son entreprise et permet ainsi de le mettre à l’abris des créanciers sociaux. En outre, la transmission juridique et fiscale des parts sociales représentatives de l’immeuble détenu sera optimisée.

Les régimes fiscaux spécifiques permettant d’optimiser vos revenus immobiliers et plus-values immobilières

Vous percevez des revenus fonciers, à titre professionnel ou dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé ? Vous envisagez de céder un bien immobilier ?

Le cabinet vous propose un audit patrimonial immobilier afin d’étudier votre situation et les dispositifs vous permettant d’alléger votre imposition.

S’agissant des locations non meublées, différents dispositifs d’optimisation des revenus immobiliers permettent aux propriétaires de bénéficier d’allégements fiscaux :

• Monuments historiques et fiscalité ;
• Loi Robien et Girardin ;
• Défiscalisation Malraux ;
• Investissement locatif Loi Pinel/Duflot.

A titre d’exemple, s’agissant du dispositif Pinel, l’acquisition de logements neufs ou anciens faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, situés dans des zones éligibles, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux varie selon la durée de l’engagement de location et la date des investissements.

Par ailleurs, le régime des locations meublées présente de nombreux avantages qui varient selon le montant des recettes réalisées (régime du micro-BIC permettant l’application d’un abattement forfaitaire de charges de 50%) et de la qualité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). La qualité de LMP permet notamment de déduire les déficits éventuels du revenu global sans limitation de montant et de bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération totale ou partielle des plus-values de cession lorsque les recettes sont inférieures respectivement à 90.000 euros HT ou 126.000 euros HT.

Le cabinet GOZLAN & PARLANTI vous conseille et vous accompagne dans la mise en place de ces différents régimes.

Par ailleurs, le cabinet compte, parmi ses champs d’expertises, la fiscalité applicable aux activités immobilières exercées à titre professionnel : activités de promotion immobilière, de marchands de biens, de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme.

En cas de cession, le cabinet vous accompagne dans le calcul et l’optimisation de vos plus-values immobilières, qu’il s’agisse de la cession de votre résidence principale, d’un bien d’investissement détenu en direct ou via une société transparente (calcul des abattements pour durée de détention), de la première cession d’un bien autre que votre résidence principale (exonération sous condition), d’un bien détenu via une société soumise à l’IS (calcul des plus-values professionnelles).

L’assistance en matière déclarative et de contrôle fiscal immobilier

Pour l’établissement des déclarations d’IFI (Impôt sur Fortune immobilière) et des déclarations de donation et succession comportant de l’immobilier, l’évaluation des immeubles et des parts de SCI requiert la plus grande attention.

En effet, l’Administration fiscale est en droit de rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou les déclarations.

A ce titre, la valorisation des biens immobiliers à la valeur vénale nécessite de recourir à la méthode par comparaison (biens immobiliers présentant des caractéristiques et une localisation comparable au bien immobilier évalué) ou à la méthode par le revenu (application d’un taux de rendement, de capitalisation aux loyers perçus).

La valorisation des parts de SCI suppose, quant à elle, une démarche en trois étapes consistant à évaluer successivement, l’immeuble, la société et les droits sociaux. L’évaluation de la société résulte de l’application de la valeur mathématique (VM) qui doit être combinée et pondérée avec la valeur de productivité (VP) ou toute autre approche basée sur la rentabilité. La valeur unitaire des parts sociales sera déterminée en tenant compte de divers facteurs tels que : la situation de contrôle ou de minorité, la taille de la société et l’activité exercée, l’illiquidité des titres, les contraintes juridiques (baux, indivision…).

Dans ce cadre, le cabinet GOZLAN & PARLANTI ASSOCIES vous assiste dans la détermination des valeurs à retenir pour l’établissement de vos déclarations. Il vous permet ainsi de réduire tout risque de remise en cause ultérieure par l’Administration fiscale.

Nous vous assistons également lors d’un contrôle fiscal en immobilier opéré par l’Administration fiscale, notamment lors de la remise en cause par les services fiscaux de l’évaluation des biens immobiliers, des parts de SCI déclarées à l’IFI ou encore à l’occasion d’une donation ou en cas de succession.

A cet égard, le cabinet GOZLAN & PARLANTI a développé une expertise particulière en matière de contentieux relatifs à l’évaluation des biens immobiliers.

Par ailleurs, en cas de succession internationale, le cabinet vérifiera l’éventuelle application et l’incidence des conventions fiscales applicables, qui dérogent aux règles de droit interne (article 750 ter du CGI), pour déterminer la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit.