Les droits d’enregistrement calculés à partir de la valeur vénale

Vous avez fait une donation d’un bien immobilier à vos enfants, l’Administration fiscale peut être amenée à contrôler la valeur déclarée dans l’acte.

Les droits d’enregistrement (droits de mutation à titre gratuit entre vifs) sont, en règle générale, calculés sur la valeur vénale des biens transmis.

Cette valeur vénale doit être déterminée le plus précisément possible afin d’éviter toute contestation, remise en cause par les services fiscaux.

La notion de valeur vénale

A défaut de définition légale, c’est la jurisprudence qui a contribué à préciser et définir la notion de valeur vénale.

Les litiges relatifs à l’évaluation basée sur ces principes ont fait l’objet d’une jurisprudence fournie de la Cour de cassation qui a posé le principe général selon lequel la valeur vénale est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel se trouve l’immeuble (Cass. com. du 23 octobre 1984 : GFA de Plaimpied).

Il convient donc de tenir compte des facteurs physiques (qualité de la construction, qualité architecturale, état de l’immeuble et vétusté, équipements et conforts, isolation, insonorisation, situation et environnement…), des facteurs juridiques (occupation, servitudes…) et des facteurs économiques (conjoncture économique, taux des prêts bancaires, fiscalité immobilière…) du bien immobilier, objet de la donation.

L’évaluation des biens transmis (immeubles bâtis)

Pour démontrer que le montant déclaré dans l’acte de donation est sous-évalué, les services utilisent des méthodes d’estimation.

Ainsi, pour apprécier l’état du bien, il y a lieu de tenir compte de ses caractéristiques intrinsèques et des situations de fait et de droit l’affectant au jour du fait générateur de l’impôt(arrêt précité et Cass. com. du 23 octobre 1984 : Cabrol ; Cass. com. du 22 juillet 1986 n° 85/10782 et Cass. com. du 12 novembre 1986 : Jobin).

Pour déterminer la valeur vénale réelle d’un bien, il convient de procéder à des comparaisons tirées de la cession, en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit.

Cette exigence n’implique pas pour autant que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement (Cass. com. 12 janvier 1993 n° 25 P, SCI du Chemin des Anes).

Tout comme la notion de valeur vénale, la notion de biens intrinsèquement similaires n’a pas de définition légale. Elle résulte exclusivement de la jurisprudence.

On peut néanmoins indiquer que des biens intrinsèquement similaires sont des biens qui, par leur nature, leur lieu de situation, leur importance, présentent de telles similitudes qu’ils peuvent être comparés.

Les principes de pluralité, d’antériorité et de similarité intrinsèque résultent d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation et s’imposent nécessairement au Service vérificateur lorsque celui-ci conteste la valeur d’un bien régulièrement déclaré.

Le Service vérificateur pourra éventuellement vous adresser une demande de justification (en cas de dettes mises à la charge du donataire dans l’acte telles qu’une décote ou un abattement).

Si une insuffisance est établie, vous serez alors destinataire d’une proposition de rectification.

Le rehaussement de droits d’enregistrement entraînera l’application de l’intérêt de retard (au taux de 0,20% depuis le 1er janvier 2018) assorti d’une majoration de 40% si le manquement est délibéré ou de 80% en cas de manœuvres frauduleuses.

Il conviendra alors de vous défendre utilement si vous considérez que la valeur rectifiée par l’Administration fiscale est exagérée.

La procédure spéciale de contrôle sur demande

L’article L 21 B du Livre des Procédures Fiscales (LPF) prévoit la possibilité pour les donataires de demander à l’Administration fiscale de contrôler l’acte de donation.

Cette disposition a été pérennisée par l’article 55 de la loi 2011-1978 du 28 décembre 2011.

Le contrôle sur demande concerne les actes de mutation à titre gratuit entre vifs, c’est-à-dire les actes de donation ou de donation-partage passés obligatoirement chez un Notaire (article 931 du Code civil).

L’article 635 du CGI prévoit que les actes de donation doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date.

La procédure spéciale de contrôle sur demande (BOFIP-CF-PGR-40-20 n°10 et suivants) limite le délai de reprise des services fiscaux à un an.

Cette garantie, pour être recevable, est soumise à diverses conditions :

– demande signée du bénéficiaire dans les 3 mois de l’enregistrement de l’acte de donation ;
– demande avant toute mise en recouvrement ou mise en demeure ;
– elle doit porter sur au moins 1/3 de l’actif net.

Cette procédure spéciale fait donc obstacle à ce que l’Administration fiscale remette en cause la valeur déclarée après l’expiration du délai de 1 an.

Par contre, le contrôle sur demande ne s’applique pas en cas d’omission d’un bien ou d’une donation antérieure, d’abus de droit ou de remise en cause d’un régime de faveur.

Par ailleurs, en cas de donation d’entreprises, le contribuable dispose également de la procédure dite de « rescrit valeur » pour se prémunir de toute remise en cause ultérieure par l’Administration fiscale.

Principe de solidarité

Lorsque l’acte de donation a été déposé, les droits ont été déterminés pour chaque donataire.

Vous pensez donc que vous n’êtes responsable que du paiement des droits vous concernant.

Attention !

Nous attirons votre attention sur le principe de solidarité fiscale en la matière.

L’article 1712 du CGI dispose :

« Les droits des actes civils et judiciaires emportant translation de propriété ou d’usufruit de meubles ou immeubles, sont supportés par les nouveaux possesseurs, et ceux de tous les autres actes le sont par les parties auxquelles les actes profitent, lorsque, dans ces divers cas, il n’a pas été stipulé de dispositions contraires dans les actes.

Ce principe est posé par l’article 1313 du Code civil :

« La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres. »

Ledit principe est repris aux articles 1705 et 1709 du CGI qui prévoient, pour le paiement des droits d’enregistrement et de publicité foncière, une solidarité entre les parties à un acte présenté à l’enregistrement, ainsi que pour le paiement des droits de mutation par décès entre les cohéritiers d’une succession.

L’expertise du cabinet d’avocats fiscalistes GOZLAN & PARLANTI ASSOCIES dans ce domaine particulier est nécessaire. Nos Avocats expérimentés vous apportent leur savoir-faire pour éviter toute remise en cause et vous assistent en cas de contrôle.

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