Régime fiscal SCI : impôt sur les revenus ou sur les sociétés

jeudi 6 octobre 2016 | Société civile immobilière

Régime fiscal d’une SCI : impôt sur les revenus ou sur les sociétés ?

AVOCATS FISCALISTES GOZLAN & PARLANTI

Actualité fiscale – 6 octobre 2016

A/ Société Civile Immobilière soumis à l’impôt sur le revenu

A défaut d’option, le régime fiscal de droit commun d’une société civile immobilière est l’imposition des revenus au niveau des associés dans la catégorie de l’impôt sur les revenus.

L’imposition des revenus d’une SCI est alors translucide puisque si le résultat est déterminé au niveau de la société civile immobilière, ce sont les associés qui déclarent les revenus fonciers dégagés par la société au niveau de leur déclaration de revenus personnelle.

Chaque associé reporte donc à son niveau la quote-part du résultat correspondant à sa participation dans la SCI.

Ainsi, la SCI doit dans un premier temps déterminer son revenu net.

Celui-ci est obtenu en déduisant des loyers perçus, l’ensemble des charges déductibles.

Les charges déductibles les plus importantes sont les charges de copropriété, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation, la taxe foncière, et bien entendu les intérêts d’emprunt.

En revanche, les travaux correspondant aux grosses réparations, les frais et commissions d’agence, ainsi que les droits d’enregistrement (frais de notaire) supportés lors de l’acquisition ne sont pas déductibles des résultats de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

Une fois le résultat de la société civile immobilière déterminé, ce dernier doit être répercuté au niveau de chaque associé sur sa déclaration de revenus fonciers n°2044.

Il faut souligner que ce résultat doit être répercuté, que la trésorerie de la SCI ait été distribuée ou non aux associés.

Sur le plan fiscal, le caractère translucide impose de considérer que le résultat est appréhendé au niveau des associés même si la SCI n’a pas distribué la trésorerie à ces derniers.

Dans l’hypothèse où le résultat revenant à un associé, cumulé à ses éventuels autres revenus fonciers, est inférieur au montant de 15.000 euros, celui-ci pourra opter pour le régime du micro-foncier.

Si la SCI a dégagé un résultat déficitaire, chaque associé pourra, dans la limite de 10.700 euros, imputer la quote-part de la perte lui revenant sur ses revenus globaux au niveau de sa déclaration de revenus.

La fraction du déficit qui excède 10.700 euros pourra quant à elle être imputée par l’associé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

B/ Société Civile Immobilière soumis à l’impôt sur les sociétés

L’option pour l’impôt sur les sociétés peut être formulée soit au moment de la constitution de la SCI, soit en cours de vie sociale, chaque année, avant la date du 31 mars.

Il est très important de rappeler que l’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable.

La société ne pourra plus revenir au régime fiscal de l’impôt sur le revenu.

La société ne sera plus considérée comme fiscalement translucide mais supportera sa propre imposition sur ses résultats.

A défaut de distribution au profit des associés, ces derniers ne seront pas impactés au niveau de leur fiscalité personnelle.

Ainsi, contrairement au régime fiscal de l’impôt sur le revenu, les revenus ne sont pas réputés appréhendés par les associés, et donc pas imposés si la société civile immobilière ne procède pas à une distribution.

Seules les distributions de dividendes supporteront l’imposition au niveau des associés. Les dividendes sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40% et sont soumis prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

L’option pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés permet ainsi aux associés de se constituer un patrimoine sans supporter d’imposition personnelle (en l’absence de distributions de dividendes).

Ceci est d’autant plus avantageux que la SCI soumise à l’IS peut déduire de ses résultats les droits d’enregistrement (frais de notaire) et les commissions d’agence liées à l’acquisition des biens.

De même, elle pourra amortir chaque année les biens immobiliers acquis, déduction faite d’une quote-part du prix d’acquisition correspondant à la valeur du terrain.

Toutefois, l’inconvénient majeur du régime de l’impôt sur les sociétés apparaît au moment de la revente du bien.

En effet, alors que la SCI soumise à l’impôt sur le revenu permet à ses associés de bénéficier des règles relatives aux plus-values des particuliers, prévoyant notamment une exonération de plus-value après une détention de 22 années, la SCI soumise à l’IS supporte une imposition relativement lourde.

La plus-value, déterminée au niveau de la société, par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués, sera taxée au niveau de la SCI au taux de l’IS.

Puis, si les associés souhaitent appréhender la trésorerie résultant de la vente, ils supporteront alors la fiscalité relative à la perception de dividendes.

Le profit net revenant aux associés apparaît alors généralement faible mais doit être contrebalancé par le fait qu’aucune imposition personnelle n’a été supportée pendant la durée de la détention des parts de la SCI soumise à l’IS.

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