La question délicate de la détermination de la valeur d’un bien à l’IFI
Pour l’IFI, chaque évaluation de bien immobilier est particulière et spécifique.
Il résulte de l’article L 17 du Livre des Procédures Fiscales que l’administration fiscale peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou les déclarations.
Il faut donc évaluer son bien immobilier avec la plus grande finesse pour éviter les foudres de l’administration fiscale.
En cas de remise en cause de la valeur vénale déclarée, l’administration fiscale privilégie principalement la méthode par comparaison (biens immobiliers présentant des caractéristiques et une localisation comparable au bien immobilier évalué) ou la méthode par le revenu (application d’un taux de rendement, de capitalisation aux loyers perçus) lorsque le bien immobilier est loué.
Dans un arrêt du 5 novembre 2019, la Cour d’appel d’Aix en Provence avait retenu comme termes de comparaison des biens immobiliers d’une surface habitable importante et d’un standing proche de celui de la villa litigieuse sans tenir compte de la surface du terrain.
La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans sa décision n°20-16.125 du 25 janvier 2023, a cassé l’arrêt de la Cour en considérant que les motifs de la décision étaient impropres à établir le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison retenus au bien litigieux.
En effet, la Cour de cassation considère que la superficie du terrain d’un bien immobilier est l’un des critères de détermination de sa valeur.
Or, la Cour d’appel d’Aix en Provence n’a pas donné de base légale à sa décision étant donné l’absence de précision relative à la surface des terrains respectifs du bien litigieux et des termes de comparaison.
Cette jurisprudence révèle qu’il ne faut pas uniquement se référer à la surface habitable, à la catégorie cadastrale, à la situation juridique du bien immobilier…
La superficie du terrain d’un bien immobilier constitue aussi un des critères de détermination de sa valeur.
La Cour de cassation a considéré que la valeur vénale d’un bien doit être déterminée en tenant compte d’une caractéristique essentielle telle que la surface de son terrain.
